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達人

（中央社記者韋樞台北15日電）房價昂貴年代，不用支付土地成本的地上權住宅理應是相對好的選擇。市場分析師表示，隨著地租不斷上漲，建物跟著使用年限減少而折舊，在房價下降年代，地上權住宅不見得是好選擇。

DTRE德天國際地產商用物業代理暨資深分析師吳孟璇表示，地上權住宅類似租屋的概念，買方先付房價，取得未來50年到70年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外，另外每月還要繳交一筆地租，如同向政府租地使用，約公告地價的3%到5%。但公告地價幾乎每3年調漲一次，等於未來地租不斷上揚，成本增加。

吳孟璇舉例，台北市最著名的地上權豪宅「台北花園」，2016年公告地價每坪為6萬4735元，2003年完工時公告地價僅2萬4775元。「台北花園」過去3年仍有近5成的漲幅，甚至高於周邊住宅漲幅，為地上權產品中表現最佳的。

推估原因，台北花園位於信義區的頂級豪宅群聚的松勇路上，有豪宅品質，購入時不需支付土地價格，房屋總價遠低於附近豪宅，提升買方的購買意願，加上信義區豪宅釋出量少，物以稀為貴，雙重利多下，台北花園的漲幅才會高於周邊。

吳孟璇說，雖然地上權住宅購入時不須支付土地成本，但每年都要支付地租，而公告地價每3年調整，建物隨著使用權減少不斷折舊，持有成本實際上不比一般住宅低，甚至隨著屋齡愈老，更多指標型豪宅落成後，貶值的速度可能會超過一般豪宅，因此整體的投資報酬率逐年下降，特別是在近期房市趨緩的趨勢下，地上權住宅的價值又更難突出。

她認為，碰上房市不景氣，加上地上權案持有稅攀高，近期建商對地上權住宅的標人氣售熱度已明顯降溫，市場的接受程度也趨冷，目前地上權住宅的售價已不如過去的「市價七折」，建商如果沒有釋出更大的誘因，無論投資、自住型買盤都會傾向於有土地持分的物件。

德天國際地產協理徐卉芝強調，更重要的是，現在許多投資客已經從住宅市場消退，住宅市場靠著自住需求在撐盤；整體不動產市場的自用與投資買盤改向商用店面、辦公大樓與工業土地等商用不動產。特別近期台灣工業用地需求增加、土地稀少的多重利多下，未來商用不動產市場相當看俏。1060115

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中國時報【（吳敏菁）】

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